En matière de bail commercial, les responsabilités du bailleur sont souvent méconnues ou sous-estimées. Pourtant, elles jouent un rôle central dans la sécurité juridique du preneur et le bon déroulement du contrat. En tant qu’avocats en droit commercial et droit du travail à Paris, nous vous proposons un décryptage clair, pratique et actualisé des obligations qui incombent au bailleur.
📌 1. La délivrance conforme des locaux
La première obligation du bailleur est essentielle : il doit délivrer un local conforme à l’usage et la destination prévu au bail. Cette exigence va bien au-delà de la simple remise des clés. Cette exigence prévue par l’article 1719 du Code civil va bien au-delà de la simple remise des clés.
📍 Que signifie “conforme à l’usage prévu” ?
Cela implique que :
- Le local est adapté à l’activité commerciale déclarée (accessibilité, normes électriques, ventilation, etc.)
- Il doit permettre une exploitation normale de l’activité prévue dans le bail.
- Il respecte les réglementations d’urbanisme ou les autorisations administratives nécessaires.
💡 Exemple concret : Si un bail est conclu pour une activité de restauration rapide, le local doit pouvoir accueillir une extraction de fumées conforme. Sinon, le bailleur est en faute.
Si le bail est conclu pour une activité de restauration classique alors que le règlement de copropriété exclut que le local commercial puisse être loué à cet effet, alors le bailleur est en faute.
🛠️ 2. L’obligation d’entretien et de réparation
Contrairement aux idées reçues, le bailleur ne peut pas faire supporter toutes les réparations au locataire.
🔧 Ce que dit la loi :
- Le bailleur est tenu aux grosses réparations (article 606 du Code civil).
- Il doit également assurer la mise en conformité des équipements obligatoires, comme les ascenseurs ou les systèmes de sécurité incendie. En l’absence de clause expresse contraire dans le bail, les tribunaux considèrent que les travaux de mise en conformité imposés par l’administration (tels que la mise aux normes des ascenseurs, systèmes de sécurité incendie, amiante, accessibilité, etc.) sont à la charge du bailleur. Cette règle s’applique que les travaux soient requis lors de l’entrée dans les lieux ou en cours de bail, dès lors qu’ils conditionnent l’usage conforme du local à sa destination.
✅ Bon à savoir : depuis la réforme Pinel de 2014, il est interdit de faire peser sur le locataire les réparations qui incombent normalement au bailleur. Toute clause abusive est réputée non écrite.
🔍 3. L’information du locataire : une obligation renforcée
Avant la signature du bail, le bailleur doit remettre plusieurs documents au preneur, dont :
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Un état des risques naturels et technologiques
- Le diagnostic amiante, le cas échéant
🗂️ Depuis 2014 : le document d’information sur les charges
La loi Pinel impose également un état prévisionnel des charges, impôts et travaux. Ce document, annexé au bail, permet au locataire d’anticiper les coûts futurs.
💡 Conseil pratique : Un bailleur qui ne fournit pas ces documents peut voir sa responsabilité engagée. En cas de litige, cela peut peser lourdement dans la balance.
🏛️ 4. L’obligation de garantir une jouissance paisible
Pendant toute la durée du bail, le bailleur doit garantir au preneur une jouissance paisible des lieux.
🕊️ Cela comprend :
- L’absence de troubles de la part du bailleur lui-même
- L’intervention rapide en cas de sinistre ou de trouble de voisinage grave
- La garantie contre l’éviction
🔎 Cas concret : Si le bailleur réalise des travaux bruyants dans un local adjacent sans prévenir ou sans limiter la gêne, il peut être tenu responsable du trouble de jouissance.
🧾 5. L’encadrement des charges et des travaux : une nouveauté encadrée
⚖️ La loi Pinel et le décret de 2014: ils ont redéfini les charges récupérables par le bailleur. Désormais, certaines dépenses ne peuvent plus être imputées au locataire, comme :
- Les travaux de mise en conformité aux normes
- Les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil
- Les honoraires de gestion du bail
💡 À retenir : Le locataire doit être informé chaque année d’un état récapitulatif des charges.
📚 Conclusion
Le bailleur commercial ne peut se contenter de percevoir un loyer. Il a des obligations légales précises envers son locataire, renforcées par les réformes récentes. Mal les respecter, c’est s’exposer à des risques juridiques importants.
Chez MARTIN & MREJEN, avocats à Paris, nous accompagnons bailleurs et locataires pour sécuriser leurs baux commerciaux, anticiper les litiges et défendre leurs intérêts.
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