Maître MREJEN-BERREBY vous accompagne dans la compréhension des différentes clauses d’un bail commercial. Un des points essentiels, souvent source de confusion, concerne la répartition des charges entre le locataire et le bailleur. Ce guide vise à clarifier cet aspect pour les locataires et les propriétaires.
Cadre Légal : La Loi Pinel et la Répartition des Charges
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel du 18 juin 2014, la répartition des charges dans les baux commerciaux a été encadrée de manière plus stricte pour renforcer la protection des locataires. Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 impose notamment une liste des charges, impôts et travaux qui ne peuvent plus être imputés au locataire.
L’objectif de la loi est d’offrir une transparence accrue sur les charges que le locataire devra supporter au cours de l’exécution du bail commercial. Désormais, le bail doit préciser de manière claire la répartition de ces charges.
Quelles sont les charges Incombant au Locataire ?
En règle générale, les charges récupérables sur le locataire concernent :
- Les charges d’entretien courant :
- Entretien et réparations locatives (remplacement d’ampoules, petites réparations de plomberie, etc.).
- Nettoyage des parties communes (pour les locaux situés dans des immeubles collectifs).
- Consommation d’eau, d’électricité, et de chauffage des parties communes.
- Les charges liées à l’exploitation des locaux :
- Les consommations énergétiques propres aux locaux loués.
- Les frais d’équipement et de maintenance des systèmes de sécurité (extincteurs, alarmes).
- Taxes et impôts locaux :
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : cette taxe est récupérable par le bailleur auprès du locataire.
- Les taxes spécifiquement liées à l’usage des locaux (comme la taxe sur les bureaux dans certaines régions),
- La taxe foncière.
Quelles sont les charges qui ne peuvent plus être imputées au Locataire
Depuis la Loi Pinel, certaines charges et travaux sont désormais exclus du périmètre de ce qui peut être répercuté sur le locataire :
- Les grosses réparations :
Conformément à l’article 606 du Code civil, les grosses réparations, telles que les réparations structurelles (façades, toitures, gros œuvres), sont à la charge exclusive du propriétaire.
- Travaux de mise en conformité :
Les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux aux normes applicables (sécurité incendie, accessibilité) ne peuvent être imposés au locataire.
- Honoraires de gestion :
Les frais de gestion liés à l’administration de l’immeuble ou du bien, comme les honoraires du syndic de copropriété, ne peuvent plus être répercutés sur le locataire.
La Répartition des Travaux dans le Bail Commercial
Il est crucial de distinguer les types de travaux qui peuvent être à la charge du locataire ou du propriétaire :
- Travaux d’entretien courant : Ces travaux restent en principe à la charge du locataire. Ils concernent notamment l’entretien des installations qu’il utilise quotidiennement (chauffage, électricité, plomberie).
- Travaux de mise aux normes : Comme mentionné précédemment, ils sont à la charge du propriétaire.
- Gros travaux : Conformément aux articles 606 et 1720 du Code civil, les travaux liés à la solidité et à la structure du bâtiment sont à la charge du bailleur, sauf clause spécifique prévoyant le contraire, bien que la Loi Pinel limite considérablement cette possibilité.
La clause de répartition des charges dans le Bail commercial
Le décret du 3 novembre 2014 impose que la répartition des charges entre le bailleur et le locataire soit clairement stipulée dans le contrat de bail. Le bailleur doit établir un état prévisionnel des travaux pour l’année en cours, ainsi qu’un récapitulatif annuel des charges, des impôts, et des taxes exigibles.
Le locataire doit avoir accès à une transparence complète sur les frais à sa charge. Toute clause floue ou imprécise dans le bail pourra être interprétée en faveur du locataire, limitant la capacité du bailleur à lui facturer des charges imprévues.
Quels sont les points d’attention pour le Locataire ?
En tant que locataire, il est crucial de porter attention aux éléments suivants lors de la signature d’un bail commercial :
- Lire attentivement la clause de répartition des charges : Cette clause doit mentionner précisément quelles charges vous incombent. En cas de doute, il est conseillé de faire vérifier le bail par un professionnel du droit.
- Vérifier les dépenses de travaux annoncées : Demandez des détails sur les travaux prévus et les coûts qui vous seront facturés.
- Faire un état des lieux précis : Avant de signer, un état des lieux détaillé permettra de limiter les litiges en fin de bail, notamment en matière de travaux à réaliser.
Quels sont les points d’attention pour le Bailleur ?
Pour le bailleur, il est essentiel de :
- Respecter la Loi Pinel en matière de répartition des charges ;
- Prévoir une clause claire et détaillée dans le contrat pour éviter les contestations ultérieures ;
- Informer régulièrement le locataire des dépenses et des travaux prévus, et fournir les justificatifs appropriés.
Conclusion : Pourquoi Faire Appel à un Avocat pour la Répartition des Charges dans un Bail Commercial ?
La répartition des charges dans un bail commercial peut être source de conflits si elle n’est pas clairement définie. En tant qu’avocate expérimentée en droit des baux commerciaux, je peux vous accompagner dans la négociation ou la révision de votre bail, pour garantir que vos droits soient respectés et que vos obligations soient clairement établies.
Si vous avez des questions sur la répartition des charges dans un bail commercial, ou si vous souhaitez une assistance juridique personnalisée, n’hésitez pas à contacter le cabinet au 01.84.80.07.82.
et pour en savoir plus sur notre expertise : Avocat droit commercial