Le déplafonnement du loyer est l’un des sujets les plus sensibles en matière de bail commercial. Il peut profondément modifier l’équilibre économique d’un contrat et entraîner des conséquences importantes pour le locataire comme pour le bailleur.
Alors que les indices évoluent, que la jurisprudence s’affine et que les usages se transforment, comprendre les mécanismes du déplafonnement du loyer est devenu indispensable. En 2025, les enjeux sont plus que jamais économiques et stratégiques.
1. Qu’est-ce que le déplafonnement du loyer commercial ?
Le principe du plafonnement du loyer, posé par l’article L.145-33 du Code de commerce, a pour objectif de protéger le locataire lors du renouvellement du bail.
En pratique, il empêche le bailleur d’augmenter librement le loyer : celui-ci ne peut évoluer que dans la limite de la variation de l’indice de référence (souvent l’ILC ou l’ILAT).
Le déplafonnement, quant à lui, permet au bailleur de sortir de ce cadre protecteur dans certaines situations bien spécifiques. Le loyer peut alors être fixé à la valeur locative réelle du marché, souvent supérieure au montant initial.
👉 C’est donc un mécanisme exceptionnel, mais redoutable pour le locataire.
2. Quand le déplafonnement peut-il être appliqué ?
Le déplafonnement ne peut intervenir que dans des cas strictement encadrés par la loi et la jurisprudence.
🔹 A. Le déplafonnement peut s’appliquer au regard de la durée du bail
Le bailleur pourra appliquer un déplafonnement :
-si le bail commercial initial est conclu pour une durée supérieure à 9 années
– Si le bail commercial, conclu pour une durée initiale de 9 années, excède douze années (c’est à dire qu’il va se poursuivre tacitement pendant 3 ans après l’expiration des 9 années parce que ni le bailleur ni le locataire ne se seront manifestés avant l’arrivée du terme)
Dans ces différents cas, le bailleur peut demander que le nouveau loyer soit fixé à la valeur locative, conformément à l’article L.145-34 du Code de commerce.
🔹 B. Le déplafonnement peut s’appliquer en raison de la nature des locaux
Les locaux à usage exclusif de bureaux échappent par nature au plafonnement : leur loyer au renouvellement est fixé à la valeur locative de marché par référence à des locaux équivalents, conformément à l’article R. 145-11 du Code de Commerce.
Il en est de même pour le loyer du bail renouvelé portant sur des terrains nus qui échappe au plafonnement et se fixe à la valeur locative selon l’article R. 145-9 du code de commerce
Enfin, sont concernés par le déplafonnement les loyers renouvelés des locaux monovalents. Etant précisé que sont monovalents les locaux construits pour une seule utilisation, ou ne pouvant servir à un autre usage sans travaux importants ou transformations coûteuses, ce qui ouvre droit au déplafonnement en renouvellement.
🔹 C. En cas de modification notable des éléments de la valeur locative
La valeur locative dépend de plusieurs critères (art. R.145-3 Code de commerce.) :
- les caractéristiques du local,
- la destination contractuelle,
- les obligations respectives des parties,
- les facteurs locaux de commercialité,
- les prix pratiqués dans le voisinage.
Si l’un de ces éléments évolue de façon “notable et durable”, le bailleur peut demander le déplafonnement au moment du renouvellement.
Exemple concret :
- un quartier commerçant auparavant calme devient un pôle touristique très fréquenté,
- un local initialement à usage de stockage est transformé en boutique,
- de nouveaux transports (métro, tramway) augmentent la commercialité du secteur.
Dans ces cas, le bailleur peut légitimement invoquer le déplafonnement.
3. Le rôle de la valeur locative
La valeur locative est la clé de voûte du déplafonnement.
Elle correspond au loyer normal du marché, en fonction des caractéristiques du local et de son environnement.
La fixation de cette valeur se fait soit :
- par accord amiable entre bailleur et locataire,
- soit, en cas de désaccord, par le juge des loyers commerciaux (souvent après expertise).
💬 En pratique, l’expertise immobilière joue un rôle majeur : elle s’appuie sur des comparaisons de loyers voisins et sur les données du marché local.
4. Les étapes à suivre en cas de déplafonnement
1️⃣ Notification de la demande
Le bailleur notifie au locataire sa demande de renouvellement avec déplafonnement. Cette notification précise le nouveau montant du loyer souhaité et le motif du déplafonnement (durée du bail, modification de commercialité, nature des locaux, etc.).
2️⃣ Discussion amiable
Une phase de négociation s’ouvre souvent : les parties peuvent tenter de s’accorder sur une valeur de loyer raisonnable, sans passer par le juge.
3️⃣ Saisine du juge des loyers commerciaux
En cas de désaccord persistant, le juge peut être saisi pour fixer la valeur locative. Il s’appuie alors sur :
- les critères légaux (articles L.145-33 et R.145-3),
- les comparaisons objectives du marché,
- et parfois une expertise judiciaire.
4️⃣ Décision et application
Le nouveau loyer s’applique à compter de la date du renouvellement du bail, même si la décision du juge intervient plus tard.
5. Les arguments de défense du locataire
Le locataire dispose de leviers pour contester ou limiter le déplafonnement :
- Contester la modification de commercialité : prouver que l’environnement n’a pas évolué de manière significative.
- Contester la durée : vérifier si le bail initial ou ses avenants ne dépassent pas réellement 12 ans.
- Demander une expertise contradictoire : pour prouver que le loyer proposé ne reflète pas la valeur locative réelle.
- Mettre en avant des contraintes spécifiques (charges, travaux, accessibilité) qui peuvent réduire la valeur locative.
- opposer au bailleur la règle du plafonnement au déplafonnement (c’est-à-dire que l’augmentation ne peut pas être supérieure à 10% du loyer acquitté l’année précédente).
🧠 Exemple : un local difficile d’accès ou nécessitant de lourds travaux ne peut pas être évalué au même niveau qu’un commerce de rue très passant.
6. Impact du déplafonnement pour le bailleur et le locataire
4️⃣ Pour le bailleur 💼
Le déplafonnement permet de valoriser son bien en alignant le loyer sur le marché.
Cependant, il doit être prudent : un loyer trop élevé peut rendre le local difficile à relouer en cas de départ du locataire.
4️⃣ Pour le locataire 🏬
C’est une situation potentiellement dangereuse financièrement.
Une hausse importante du loyer peut fragiliser la rentabilité de son activité, voire conduire à la non-reconduction du bail.
👉 D’où l’importance d’anticiper cette situation et d’être accompagné juridiquement.
7. Tendances 2025 : indices, inflation et jurisprudence récente
L’année 2025 s’annonce marquée par :
- la poursuite de la hausse des indices ILC et ILAT,
- une jurisprudence plus exigeante sur la preuve des modifications de commercialité,
- et une tendance à la négociation amiable encouragée par les tribunaux.
⚖️ Les décisions récentes montrent que les juges recherchent un équilibre entre la protection du locataire et la juste rémunération du bailleur.
8. Nos conseils pratiques pour anticiper un déplafonnement
- Relire attentivement votre bail avant l’échéance.
- Faire réaliser une étude de marché pour connaître les loyers du secteur.
- Évaluer l’impact économique d’une éventuelle hausse.
- Consulter un avocat en amont pour préparer vos arguments ou votre négociation.
- Ne pas ignorer une notification de déplafonnement : le silence peut être interprété comme un accord implicite.
✅ Conclusion
Le déplafonnement du loyer commercial est un mécanisme complexe, aux enjeux financiers importants.
Il repose sur une analyse juridique et économique fine, où chaque détail compte : durée du bail, évolution du quartier, valeur locative, clauses contractuelles.
Chez MARTIN & MREJEN, nous accompagnons bailleurs et locataires à chaque étape :
- évaluation de la valeur locative,
- négociation du renouvellement,
- gestion du contentieux devant le juge des loyers commerciaux.
Notre approche allie rigueur juridique et compréhension économique pour sécuriser vos intérêts, quels que soient vos enjeux.
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