Un commerçant trouve un repreneur sérieux, négocie le prix et pense l’opération bouclée. Pourtant, le bailleur refuse la cession du bail et remet tout en cause. Dès lors, ce refus est-il réellement valable ou juridiquement contestable ?
De quoi s’agit-il concrètement ?
La cession de bail commercial permet au locataire de transmettre à un tiers son droit d’occuper les locaux. Elle intervient fréquemment lors d’un changement d’activité, d’un départ à la retraite ou d’une restructuration. En pratique, le bailleur tente parfois de s’opposer à cette cession afin de reprendre la main sur le local, renégocier le loyer ou choisir un autre locataire.Cependant, le refus du bailleur n’est pas toujours légal. Sa validité dépend étroitement du contenu du bail commercial et de la nature de l’opération envisagée.
En matière de bail commercial, les clauses d’agrément (soumettant la cession du droit au bail à l’accord du bailleur) sont valables, mais le refus du bailleur :
- ne peut pas être discrétionnaire ; il doit être légitime et conforme à la finalité de la clause (apprécier notamment moralité, solvabilité, compétences du cessionnaire, régularité de la cession),
- est soumis au contrôle du juge, qui peut :
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- soit autoriser la cession malgré le refus,
- soit allouer des dommages‑intérêts au locataire ou au cessionnaire en cas de refus abusif
Ce que prévoit le Code de commerce en 2026
Le Code de commerce pose un principe protecteur du locataire : le bailleur ne peut pas interdire la cession du bail lorsqu’elle accompagne la cession du fonds de commerce. Toute clause contraire est réputée non écrite.
En revanche, la cession du bail isolée, c’est-à-dire sans cession du fonds, relève davantage de la liberté contractuelle. Le bail peut alors subordonner la cession à l’accord préalable du bailleur.
En 2025, la jurisprudence a confirmé une application stricte de cette distinction. Les juges sanctionnent les refus abusifs, mais valident ceux qui reposent sur une clause claire et licite du bail.
Enjeux et risques juridiques à connaître
Pour le locataire, un refus injustifié peut bloquer la vente et entraîner une perte financière importante. Un acquéreur découragé se retire rapidement.
Pour le bailleur, un refus abusif expose à un contentieux judiciaire. Il peut être contraint d’accepter la cession ou de verser des dommages-intérêts.
Ainsi, la question n’est pas seulement de savoir si le bailleur refuse, mais s’il a le droit de le faire dans le cas précis.
Droits et obligations du bailleur et du locataire
Le locataire dispose du droit de céder son fonds de commerce avec le bail. Il doit toutefois respecter les conditions formelles prévues au contrat, comme l’information du bailleur ou sa convocation à l’acte.
Le bailleur peut, selon le bail, exiger son agrément pour une cession de bail isolée. Il peut également vérifier la solvabilité et la conformité de l’activité du cessionnaire.
En revanche, il ne peut pas opposer un refus arbitraire ou motivé uniquement par un intérêt financier personnel, comme une hausse de loyer déguisée.
Dans quels cas le refus du bailleur est-il valable ?
- La cession de bail est interdite ou soumise à agrément
Lorsque le bail prévoit une clause d’agrément pour les cessions isolées, le bailleur peut refuser s’il respecte les conditions prévues.
- Le cessionnaire ne présente pas de garanties suffisantes
Un refus fondé sur l’insolvabilité manifeste du repreneur est généralement admis par les tribunaux.
- L’activité envisagée n’est pas conforme au bail
Si le cessionnaire exerce une activité différente de celle autorisée, le bailleur peut légitimement refuser la cession.
- Les formalités contractuelles ne sont pas respectées
L’absence de notification, de convocation ou d’intervention du bailleur à l’acte peut justifier un refus temporaire.
- La cession est frauduleuse
Un montage destiné à contourner le bail ou à dissimuler une cession de fonds peut être sanctionné.
Les refus du bailleur qui sont abusifs
Un refus est abusif lorsqu’il vise uniquement, par exemple, à :
- récupérer le local sans indemnité,
- imposer un nouveau bail plus onéreux,
- retarder volontairement l’opération sans motif légitime.
En pratique, les juges examinent la motivation réelle du refus. Un simple silence prolongé peut parfois être assimilé à un comportement fautif.
En cas de refus injustifié ou abusif, plusieurs types de sanctions ressortent de la jurisprudence et des textes :
- Autorisation judiciaire de la cession : le locataire peut saisir le juge (y compris en référé en cas d’urgence) pour obtenir l’autorisation de passer outre le refus du bailleur, lorsque celui‑ci est injustifié
- Dommages‑intérêts au profit du locataire / cessionnaire : lorsque le refus cause un préjudice (perte du prix de cession, troubles dans l’exploitation, frais engagés), le bailleur peut être condamné à des dommages‑intérêts.
- Impossibilité d’invoquer ensuite l’irrégularité de la cession : lorsque l’irrégularité de la cession est imputable au bailleur (refus ou exigences excessives, silence délibéré), celui‑ci ne peut plus s’en prévaloir pour demander la résiliation ou refuser le renouvellement.
Ce qu’un avocat en droit commercial peut apporter
Un avocat commence par analyser le bail commercial afin de déterminer si le refus est juridiquement fondé. Cette lecture est déterminante.
Ensuite, il évalue la stratégie la plus efficace : mise en demeure, négociation avec le bailleur ou action judiciaire.
Par ailleurs, l’avocat sécurise la cession. Il veille au respect des formalités et protège le locataire contre un refus abusif.
Enfin, il accompagne bailleurs et preneurs devant le tribunal de commerce lorsque le conflit devient inévitable.
Exemple concret ou jurisprudence récente
Cass. 3e civ., 15 juin 2011, n° 10‑16.233
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- Faits : bail commercial comportant une clause d’agrément ; le locataire demande l’agrément d’un cessionnaire ; le bailleur négocie un nouveau bail avec ce cessionnaire (augmentation de loyer, frais d’acte), puis notifie un refus non motivé.
- Solution : la Cour de Cassation approuve la cour d’appel d’avoir jugé que :
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- le refus ne peut être discrétionnaire et doit être légitime ;
- le bailleur n’ayant allégué aucun motif dans son courrier, l’échec des pourparlers pour un nouveau bail ne constitue pas un motif légitime ;
- le bailleur est condamné à réparer le préjudice du locataire (dommages‑intérêts).
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Cass. 3e civ., 5 janv. 2012, n° 10‑20.179 :
Lorsque le bailleur s’est délibérément abstenu de répondre aux nombreuses demandes d’agrément, il commet une faute qui lui interdit ensuite d’invoquer l’irrégularité de la cession pour demander la résiliation du bail
FAQ SEO
Le bailleur peut-il toujours refuser une cession de bail ?
Non. Il ne peut pas refuser une cession de bail qui accompagne la cession du fonds de commerce.
Le bailleur peut-il exiger un agrément ?
Oui, si le bail le prévoit et uniquement pour une cession de bail isolée.
Un refus doit-il être motivé ?
Oui. Un refus non justifié ou arbitraire peut être sanctionné par le juge.
Que faire en cas de refus abusif ?
Il est possible d’agir en justice ou de négocier avec l’aide d’un avocat.
Quand consulter un avocat en droit commercial ?
Avant la cession ou dès le premier refus. En effet, une réaction rapide protège vos droits.
Conclusion
Le refus du bailleur lors d’une cession de bail n’est pas automatiquement valable. Tout dépend de la nature de la cession, du contenu du bail et du motif réel du refus.
Cependant, une analyse juridique en amont permet d’anticiper les blocages et d’éviter un contentieux coûteux.
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