La clause résolutoire est une arme juridique redoutable entre les mains du bailleur. Prévue dans la majorité des baux commerciaux, elle permet de faire résilier automatiquement le contrat en cas d’inexécution d’une obligation par le locataire (loyers impayés, non-respect de la destination des lieux, défaut d’assurance, etc.).
Mais pour être opposable, elle doit être activée avec rigueur et méthode. Voici les étapes à ne pas négliger.
- Vérifiez la présence et la portée de la clause dans le bail
Avant toute démarche, relisez attentivement le bail :
- La clause résolutoire doit être expressément prévue,
- Elle doit désigner clairement les obligations dont la violation entraîne la résiliation automatique,
- Toute clause trop vague ou abusive peut être jugée nulle ou inapplicable.
2. Adressez un commandement de payer ou de faire par huissier
L’activation de la clause passe obligatoirement par un commandement délivré par acte d’huissier, indiquant :
- L’obligation non respectée (loyer impayé, défaut d’assurance, etc.),
- Le délai pour s’exécuter (généralement un mois),
- La mention expresse de la clause résolutoire et de ses conséquences.
Sans commandement conforme, la clause ne produit aucun effet, même si le manquement est réel.
- Attendez l’expiration du délai de régularisation
Le locataire dispose d’un délai d’un mois (sauf autre stipulation contractuelle) pour régulariser la situation. Passé ce délai :
- Si le manquement persiste, la clause peut produire ses effets,
- Vous devez alors saisir le juge pour constater la résiliation,
- Le juge peut toutefois accorder des délais de paiement ou rejeter la demande en cas d’abus.
4. Sécurisez la procédure avec le cabinet MARTIN & MREJEN
Même si la clause résolutoire paraît automatique, la moindre erreur dans la procédure peut entraîner son inopposabilité, voire un rejet de votre demande.
Le cabinet MARTIN & MREJEN vous aidera à :
- Rédiger un commandement incontestable,
- Gérer les délais et les pièces à produire,
- Défendre la résiliation devant le juge en cas de contestation du locataire.
La clause résolutoire est un levier puissant pour protéger vos intérêts en cas de manquement grave du locataire. Mais son efficacité repose sur un formalisme strict, que seule une stratégie juridique solide peut garantir.
Le cabinet MARTIN & MREJEN accompagne les bailleurs dans la mise en œuvre et la sécurisation des clauses résolutoires en bail commercial.
N’hésitez pas à contacter le cabinet au 01.53.32.50.56
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